SOHO中国出售8项目回笼资金350亿 潘石屹转型无力净利六年缩水80%

来源:网络新闻    作者:记者    人气:    发布时间:2019-07-10    

  7年过去了,曾表示“不卖资产”“不拿地开发”的潘石屹重回老本行,一边 “卖资产”,一边宣布重新拿地开发房地产。

  6月28日,SOHO中国(00410.HK)召开物业销售推介会,SOHO中国透露,计划今年将推出部分在持物业进行销售,涉及上海、北京共计13个项目,资产总价值约78亿元。

  长江商报记者粗略统计发现,SOHO中国在2014-2018年均有不同程度的销售动作,累计达8个项目,出售或将要出售的物业涉及资金超过350亿元。

  事实上,自2012年,SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型,其主要收入来源也从卖楼转为收租,逐渐剥离房地产业务的同时,营收逐年下降。

  长江商报记者梳理发现,SOHO中国近十年来营收下降近5倍,2009年为75.29亿元,2018年为17.21亿元。值得注意的是,下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还债。将目光重调回拿地开发,或许是因为SOHO 3Q的发展未达到其预期。

  数据显示,2014年,SOHO中国租金收入达到4.24亿元;2018年,这一数值为17.35亿元。租金收入虽然实现了大幅度增长,但随着公司开发战略的收缩,公司整体的营业额和净利润出现下滑。2018年全年,SOHO中国实现营业额约17.21亿元,净利润约19.25亿元。这与其巅峰时期——2010年184.23亿元的营业收入、2012年105.85亿元的净利润相比,营业收入缩减了90%以上、净利润规模缩水了80%。

  “转型后其实还是要关注资金方面的压力,因为实际上转型本身往往也带来了资金流的变化。如果不出售项目,那么资金压力会很大。而对于一些物业来说,抛售后进行资金回笼,本身也是一种很好的经营模式。”财经评论员严跃进向长江商报记者表示,营收净利润指标缩水,说明运作的周期很长、潜在的成本很高,这都会带来很多压力,也说明企业需要反思经营策略。

  5年出售8个项目超350亿

  近日,SOHO中国在北京举行物业销售推介会,宣布将分批出售部分自持物业,涉及金额约78亿元。第一批将推出5个项目,分别是北京的望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO以及上海的SOHO东海广场,SOHO中山广场,共有9个单独标的房源,面积约2万平米,预估总价约16亿。

  “我们这次销售的房源一部分是自己留下舍不得卖的房子,另一部分是客户经营不好的退回来的房子。”潘石屹在发布会上说。

  长江商报记者粗略统计发现,自SOHO中国转型自持以来,潘石屹在2014-2018年均有不同程度的销售动作,累计达8个项目,出售或将要出售的物业涉及资金超过350亿元。

  具体以来看,2014年,公司以52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场,30.5亿元出售凌空SOHO一半项目;2015年9月,将外滩地王股权转让给复星,对价84.93亿元;2016年7月,公司将SOHO世纪广场出售给国华人寿,对价32.97亿元;2017年6月,公司以35.73亿元出售虹口SOHO,50.08亿元出售凌空SOHO。

  值得注意的是,在2018年3月举行的2017年业绩发布会上,潘石屹明确表示未来不再出售资产,到2019年6月,公司再次宣布将旗下13宗物业资产出售,预估总价值78亿元。

  转型自持物业营收利润大幅缩水

  SOHO中国成立于1995年,公司已发展成为北京、上海最大的办公楼开发商之一,开发总面积超过500万平米。2007年,SOHO中国登录港交所,公司实现营收70.44亿元,一度超过现在的龙头房企,2012年,公司实现营收153.05亿元,提出要在5年内超越万科的宏伟蓝图,成为彼时国内最引人瞩目的房企。

  风头正足时,选择了转型,2012年,潘石屹宣布SOHO中国从“销售”向“自持”物业转型,将战略重点放在租赁业务上,截至目前。共享办公业务SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业,目前在中国7个城市拥有31个中心,合计超过30,000个工位。

  其主要收入来源也从卖楼转为收租。从2014年至2018年,公司租金收入分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元,期间租金对公司总营收的贡献从7%增至100%。2018年报显示,公司在北京、上海各4个项目,除外滩SOHO出租率为87%之外,其他物业出租率均在95%以上。

  年报显示,截至2018年末,SOHO中国投资物业平均出租率高达96%。其中,前门大街项目出租率连续两年达到100%,望京SOHO则贡献了最多的租金收入,达到3.86亿元。

  然而,转型7年,SOHO中国逐渐“掉队”,营收与利润都出现了“缩水”,从高峰时期的180亿元降至如今不到20亿元,净利润也从百亿降到了不足20亿元。

  2018年半年报不尽人意,资本市场纷纷做出“看空”反应。摩根士丹利更是在报告中表示,SOHO中国中期核心盈利表现差于预期,主要因为上半年毛利率仅76%,低于预期的79%,将其评级由原来的“中性”直接降至“抛售”。

  在这期间,公司屡次出售资产回笼资金,也没能挽救业绩衰退。

  欲重回地产业务拿地

  与以往不同的是,潘石屹此次卖资产,或带有“寻求新的盈利增长点”的考量。对于今年约78亿的自持物业项目出售之后的资金用途,潘石屹回复表示,“下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还债。”

  财报显示,截至2018年12月底,SOHO中国银行借款共计176.94亿元、公司债券30.00亿元,资产负债率为29.52%。由于上述公司债券已于今年1月到期摘牌,SOHO中国目前的资产负债率应该远低于29%。2018年末,公司现金及现金等价物55.66亿元,短期借款9.64亿元。

  从行业来看,SOHO中国的负债率水平在高杠杆的房地产行业里不算什么,公司不存在地产开发商普遍存在的债务压力。但对早已不是地产企业的SOHO中国不算一个小数字。而且自持物业量太大,近年写字楼租金回报率不高,甲级写字楼市场遇冷。

  “物业回报率是3%,这在市场上表现已经不错。但银行贷款的利息是4个点,租金回报率还赶不上银行贷款利息。另外,SOHO中国目前资产太单一,主要都是办公产品。销售之后,我们储备点别的东西挺好。”潘石屹认为。

  于是,曾表示“不卖资产”、“不拿地开发”的潘石屹重回房地产老本行。下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地。

  “重新拿地也说明对于开放型的物业还是看好的,单纯只做持有,往往压力很大,通过开发和销售的模式,有助于回笼资金,也利好改善此类企业的经营状况。若是在好地段进行拿地和开发,那么也说明其近期资金面还是不错的,有能力去拿地,同时也体现了企业在业务操作上略有调整。不排除其对于后续项目销售模式还是看好的,所以会通过拿地来进行开发。”严跃进认为,SOHO中国未来发展的机会还是很多的,尤其是在收并购、物业管理等方面有很多优势。如果单纯进入地产业务开发,那么要关注营销资源不充分等风险和压力。

打赏

取消

感谢您的支持,我会继续努力的!

扫码支持
扫码打赏,你说多少就多少

打开支付宝扫一扫,即可进行扫码打赏哦

责任编辑:记者